Поиск по журналу

Москва и МО

Пустая квартира без стен, но без перепланировки, можно ли брать?

Руслан Кокашкин

13 января

Вся Россия

6 401

Здравствуйте. Впервые сталкиваюсь с подобным объектом. Продают квартиру двушку на 1 этаже в 5-этажке. Снесены абсолютно все стены, сняты полы до фундамента практически, вся штукатурка и потолки раздолблены. Продает перекуп, который брал под перепродажу. Грубо говоря, заходишь в квартиру - коробка, только змеевик- коммуникации торчат. Цена неплохая, но могут ли возникнуть проблемы? Как правильнее её купить, если планирую флиппинг?

Авторы

Теги

Руслан Кокашкин

перепланировка инвестиции покупка квартиры риски

Могут подойти

28 209 500 ₽

1-комн.кв., 51 м², этаж 17

Сокол

14 мин.

ЖК "SOUL (Соул)", 2-й Амбулаторный проезд, 18, Москва

25 192 739 ₽

1-комн.кв., 43 м², этаж 23

Бутырская

6 мин.

ЖК "Upside Towers (Апсайд Тауэрс)", Огородный проезд, Москва

22 978 433 ₽

1-комн.кв., 43 м², этаж 3

Фили

24 мин.

ЖК "Береговой-2", Береговой проезд, 2, Москва

33 574 359 ₽

1-комн.кв., 44 м², этаж 5

Фили

7 мин.

ЖК "River Park Кутузовский (Ривер Парк Кутузовский)", Кутузовский проезд, 16А/1, Москва

53 000 ₽/мес.

1-комн.кв., 30 м², этаж 4

Багратионовская

2 мин.

Барклая улица, 16К1, Москва

26 000 000 ₽

3-комн.кв., 70 м², этаж 6

Октябрьское поле

4 мин.

улица Маршала Малиновского, 6К1, Москва

65 000 ₽/мес.

1-комн.кв., 35 м², этаж 3

Сокол

15 мин.

3-й Балтийский переулок, 4К2, Москва

7 300 000 ₽

студия, 10 м², этаж 1

Маяковская

4 мин.

1-й Тверской-Ямской переулок, 14, Москва

25 000 000 ₽

3-комн.кв., 45 м², этаж 2

Спортивная

11 мин.

Новодевичий проезд, 8, Москва

22 500 000 ₽

2-комн.кв., 53 м², этаж 18

Октябрьское поле

21 мин.

ЖК "Октябрьское поле", улица Берзарина, 30А, Москва

25 комментариев

Дмитрий

14 января, 14:40

на форумах клоунов тоже хватает

31/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Руслан Кокашкин

Автор

14 января, 14:02

Специалисты... Чуть сложнее, чем этот, вопросы задаешь вживую, так сразу 9/10 "специалистов" ответить не в состоянии. Риэлтор действительно подходящее слово для массы. На форумах, конечно, высокий процент неприятных персонажей, но умных, им нечего "помалкивать". Хотя смотря какая цель - сепарироваться, умертвить форум, тогда умный ход промолчать. Раньше тут было живее.

371/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

ID: 93269623

14 января, 13:17

Раньше и кликуха у разминателя чужих мозгов была другая, видя которую, специалисты предпочитали помалкивать, но нет, опять на те же грабли...

141/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Даниил Пятецкий

Частный маклер

14 января, 12:10

Добрый день. Проблемы могут возникнуть по любой сделке. Для того, чтобы определить вероятность их появления делается анализ ситуации и документов. Онлайн такие вопросы решить невозможно.Какое отношение «правильность покупки» имеет к флиппингу?

243/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Руслан Кокашкин

Автор

14 января, 12:25

Доки ок. смущает существование плана де-юре и разбитой в хлам квартиры де-факто и всё.
Купить объект, по которому могут возникнуть осложнения, потерять из клиентов ипотечников - для флиппинга это действительно важная часть клиентской базы, нет? Кроме того, что потеря времени на оформление. Как считаете?

309/50 000

Даниил Пятецкий

Частный маклер

14 января, 18:39

Не бывает в таких квартирах «доки ок». Проверено годами реальной практики. 90% покупателей с двумя свежими переходами права квартиру не купят.

143/50 000

Руслан Кокашкин

Автор

15 января, 00:50

А какие сроки вы подразумеваете под свежими? Вчера смотрел - приватизация, далее - 7 или чуть меньше лет назад смена собственника (не помню, дкп или дарение), который продал риэлтору 3.5 года назад. Сроки давности по наследованию прошли, что может смутить покупателя? Я пообщался сегодня с соседями - один вероятно психически больной, второй сосед - коммерция, нотариус, сказал, что раньше жил наркоман какой-то в объекте, а соседи на этажу отбитые, остальные ничего.

467/50 000

Антонина Каткова

ИП Каткова А. С.

14 января, 11:26

Ну и как вам, товарищ Кокашкин, весело?Нормально развлекаем вас?:)

66/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Руслан Кокашкин

Автор

14 января, 12:08

Пока 2/5. Старайтесь лучше, Антонина.

37/50 000

Руслан Кокашкин

Автор

14 января, 12:58

Пока не особо. Раньше тут было как-то повеселее.

48/50 000

Елена Дегтярева

Частный маклер

14 января, 10:41

Добрый день. Немного уточнения: отсутствие перегородок и пола - это тоже перепланировка. Вам важно удостовериться, что не снесено что-то важное, что невозможно узаконить и дорого восстановить. В остальном - сделка не отличается от стандартной.

243/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Руслан Кокашкин

Автор

14 января, 11:15

смущает существование плана де-юре и разбитой в хлам квартиры де-факто. Он бы мог спокойно заказать проект перепланировки, если квартира долго продается (это так), и продавать чуть дороже с нормальным (не хрущевским) планом квартиры, который будет удобным и как раз будет соответствовать новым стенам, который нужно будет возвести.

331/50 000

Елена Дегтярева

Частный маклер

14 января, 13:09

Вопрос цены и целесообразности. Сейчас стены снесены. Узаконить openspace не получится, если газ, значит только получить разрешение на перепланировку, то есть потратить деньги на проект и время. А если покупателю не подходит проект, на который получили разрешение? Снова давать скидку? Так зачем делать шаг, который не принесёт выгоды?

335/50 000

Руслан Кокашкин

Автор

15 января, 00:53

Разумное замечание, Елена. Спасибо, что согласились на дискуссию. Планировка квартиры такая, что напрашивается только 1-2 варианта планировки, честно говоря. Но вложение денег в подобный объект обуславливается только уверенностью в дальнейшем росте цен, а у меня такой уверенности нет даже с учетом инфляции. Ну и если базированно смотреть на сроки окупаемости - около 180 месяцев + время ремонта + 10% к тому сверху - уже более 15 лет получается.

447/50 000

Ирина Владимировна Кораблева

14 января, 10:32

А еще такие вещи, как снятие всего и штукатурки в том числе, делают тогда, когда надо избавиться от трупного запаха в квартире, который въедается в стены, и от него не избавиться до конца даже такими способами. Или после пожара. Вот тогда. да. он мог купить эту квартиру так дешево, что даже при перепродаже имеет возможность поставить выгодную для Вас цену.

358/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Руслан Кокашкин

Автор

14 января, 11:08

Да, я прямо-таки уверен, что это так, про труп. Есть фото квартиры до её разбора, там точно жил кто-то пожилой и забытый.
Он так и сказал: "вы просто не знаете, за сколько я её купил". Чего тут только не продают)

219/50 000

не риэлтор

14 января, 08:24

"По документам никакой перепланировки не было, обычная двушка - на плане стены и всё такое" - то есть он стены снес, но не узаконил это дело. так, что ли, получается? а если у соседей сверху начнут проседать пол и стены, то они придут к вам, вместе с жилинспекцией. и не то что вас признают виноватым в перепланировке, заставят снова вернуть стены за свой счет, а вообще могут признать жилье аварийным и непригодным к эксплуатации (прецеденты есть). хохоту будет... ps покупать у перекупа ради следующей перепродажи - это сильный инвестиционный ход, конечно )) много надеетесь заработать? а если придут ипотечники? снесенные стены - это приговор для любого банка. это не перегородка между ванной и сортиром, на которую можно закрыть глаза.

739/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Руслан Кокашкин

Автор

14 января, 10:52

Да чисто теоретический вопрос, конечно. Я не буду сейчас это покупать. Но нужно же как-то привлечь внимание форумчан, ну)))
С вами полностью согласен.
Ясное дело, что "навар" в процентах будет мал с учетом затраченных сил.
Тут прям сходу рекомендуют профессионалов подключать при покупке, это угарно.

318/50 000

Дмитрий Каредва

Частный маклер

14 января, 08:19

Здравствуйте, подумайте, почему перекуп (как правило, опытный в таких делах человек) решил избавиться от объекта и не продолжать проект, уже разломав все стены? Видимо, все просчитал. Вам также советую все тщательно оценить и просчитать - расходы и доходность, лучше на 2-3 сценария. Также стоит обратить внимание на документы и бывшего собственника. Часто объекты «скидывают», когда начался суд, либо появились претензии кредиторов к бывшему продавцу и т.д. В общем, отсутствие стен - не причина для отказа, в остальном, нужно все считать и все проверять.

556/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Руслан Кокашкин

Автор

14 января, 10:45

Дмитрий, спасибо. У вас снова лучший ответ) Документы проверены. Собственник чистый. Смущает только вопрос со стенами, это единственное несоответствие документов реальности. Подобную квартиру в любом случае планируется покупать на 3 года, полгода из которых заложено под ремонт, 2 с небольшим на сдачу, чтобы увеличить окупаемость. Собственника косвенно знаю - он покупает квартиры в новостройках, переделывает и продает. С этой квартирой он начал делать то же самое - уже вставил пластиковые окна, дверь. Но плотно этой квартирой не занимается. Якобы, новостройками занят. Не верится.

585/50 000

Арман Барекян

Авангард Недвижимость

14 января, 01:56

Руслан, главное, чтобы не настал сollapse вместо, так называемого, флиппинга.Судя по вопросам смотрите самые проблемные объекты, и это понятно - они с приличным дисконтом. Решил попробовать в одном предложении аж несколько иностранных слов, и скажу Вам честно, что никогда не понимал эту идею, тем более на важных переговорах, сейчас это якобы модно, т.к. эти условные красивые и стильные слова не защищают от юридических пороков при выборе объектов или от проблемных субъектов, когда-либо связанных с этими объектами недвижимости. Удачного бизнеса, но судя по вопросам ....,

575/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Руслан Кокашкин

Автор

14 января, 10:30

А у нас с Вами, Арман, важные переговоры?))) Причем тут тут иностранные слова, и чем они мешают такому маститому форумчанину ответить про стены, хороший вопрос. По-моему вопрос задан достаточно простой. Желать удачного бизнеса, но при этом токсично добавлять токсичный вброс - низковато. Проблемы с самооценкой?

311/50 000