С точки зрения закона ситуация, когда люди хотят обменяться квартирами, почти не отличается от продажи тех же самых объектов — только она в таком случае будет взаимной. Провести сделку можно, оформив два договора купли-продажи, но можно и сократить бюрократические процедуры, заключив один-единственный договор мены.
В этой статье мы подробно опишем, как правильно оформить договор мены, что нужно учесть, если в сделке участвуют несовершеннолетние или проводится мена долей, как быть, если обмен предполагает доплату и другие тонкости.
- Что такое договор мены
- Особенности договора мены недвижимости
- Договоры мены и обмена: в чём разница
- Можно ли заключить договор между родственниками
- Как составить договор мены
- Когда договор мены считается заключённым
- Можно ли использовать договор мены для долей в квартире
- В чём разница между договорами мены и дарения
- Нужно ли платить налог при обмене квартирами
- Резюмируем
Что такое договор мены
Договор мены — это форма гражданско-правового договора, по которому две стороны сделки обмениваются своим имуществом. Мена регулируется гл. 31 Гражданского кодекса РФ.
Несмотря на то, что мена не обязательно предполагает доплату, каждая из сторон договора признаётся одновременно и продавцом, и покупателем. Они обязуются передать в собственность друг друга один товар в обмен на другой.
В законе сказано, что обмениваемое имущество равноценно, но это не обязательное условие: если товары, фигурирующие в договоре, признаются неравноценными, то собственник менее дорогого объекта доплачивает второй стороне разницу в цене.
Особенности договора мены недвижимости
При подписании договора мены недвижимости важно проверить юридическую чистоту сделки. Объекты мены должны находиться в собственности сторон и не могут располагаться в ветхом или служебном жилье.
Жильё, которым меняются собственники, может быть разным: дом можно поменять на квартиру и наоборот. Но заключить договор мены, по которому квартира меняется на услугу — строительства, ремонта дома и так далее — нельзя, так как у каждой стороны в итоге должно быть оформлено право собственности на недвижимость.
Услугу на товар поменять можно, такая сделка не запрещена, но договор мены тут не подходит — для этого есть другие документы.
Застройщики часто предлагают такую форму покупки жилья, как трейд-ин, когда вы меняете свою старую квартиру на новостройку. Но в таких ситуациях используются договор долевого участия и договор купли-продажи, так как право собственности на ещё не готовое жильё оформить нельзя.
Договоры мены и обмена: в чём разница
Договор мены и договор обмена — это не одно и то же. Сторонами первого могут быть только собственники жилья, так как по условиям мены происходит передача права собственности от владельца одного объекта к другому.
В то же время договор обмена квартиры подразумевает передачу права пользования жилым помещением или другим имуществом. Такой договор могут заключить люди, которые живут в квартирах по договорам социального найма. В этом случае сделку придётся согласовывать с собственником помещения: как правило, это муниципальное образование.
Можно ли заключить договор мены между близкими родственниками
Законодательство никак не ограничивает круг тех, кто может заключать договор мены, то есть его сторонами могут быть любые граждане, в том числе и близкие родственники.
К таковым по закону относятся:
- дети;
- родители;
- внуки;
- бабушки и дедушки;
- полнородные и неполнородные братья и сёстры.
Если в мене участвует общее имущество супругов, то потребуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга на сделку. В частности, квартира, купленная в браке на имя жены, является общим имуществом, если супруги не заключили брачный договор, в котором указано иное.
В свою очередь, квартира, полученная одним из супругов по договору мены, при отсутствии брачного договора тоже становится общим имуществом мужа и жены.
Как составить договор мены
Специальной формы договора мены закон не предусматривает, но в случае с жильём действуют нормы, которые регулируют составление договора продажи недвижимости. То есть документ должен быть заключён в письменной форме и подписан всеми сторонами. Главное отличие в том, что в договоре мены может не быть пункта о порядке расчётов.
Что должно быть в договоре мены:
1. Информация о сторонах сделки, с указанием Ф.И.О. и паспортных данных участников.
2. Детальное описание каждого обмениваемого объекта: тип имущества (квартира, дом, доля), его местоположение, полный адрес, общая площадь, количество комнат и так далее.
3. Условия обмена, порядок и сроки передачи объектов.
4. Гарантии по состоянию недвижимости, ответственность за скрытые дефекты. Если не оговорить эти моменты, то при обнаружении одной из сторон каких-то существенных недостатков объекта, добиться компенсации уже не получится, так как имущество по договору мены признаётся равноценным.
5. Договорённости, связанные с платежами и расходами: кто платит за переоформление документов, компенсирует расходы на нотариуса, задолженность по ЖКУ, платит налоги и так далее.
6. Сроки заключения сделки, условия расторжения договора.
7. Дата составления и подписания договора, подписи обеих сторон.
Часто в договор добавляют строку о том, что объекты мены никому не проданы, не заложены и не арестованы. Если на недвижимость наложено обременение, то, в зависимости от его вида, обменять её либо невозможно, либо для этого потребуются дополнительные согласования с третьими лицами.
Отдельно прописывать, что квартиры равноценны, в договоре не требуется, это оговорено ст. 568 ГК РФ, противоречить которой документ не может. Но при желании можно указать, что стороны считают имущество равноценным, поэтому при обмене никто никому не доплачивает.
Если обмен не равноценный, то следует отдельным пунктом подробно оговорить, какой из объектов дороже, указать размер доплаты и то, каким образом и в какие сроки вторая сторона её получает.
Нотариально заверять договор мены не нужно, хотя стороны могут это сделать. Исключение составляют случаи, когда хотя бы один из объектов мены находится в долевом владении или в сделке участвуют несовершеннолетние собственники.
В последнем случае перед заключением договора нужно получить разрешение на сделку от органов опеки и попечительства. Для опеки важно, чтобы обмен был выгоден для несовершеннолетнего: если получаемая им доля меньше прежней, то сделку, скорее всего не одобрят. Поэтому следите, чтобы доля ребёнка была как минимум такой же, а лучше большей по размеру.
Если самостоятельно составить договор мены для вас сложно, можно обратиться к юристу: это стоит 2–6 тыс. рублей в зависимости от региона.
Когда договор мены считается заключённым
Договор мены в общем случае считается заключённым, когда стороны согласовали все его условия, но в случае недвижимости он считается исполненным только после регистрации Росреестром смены права собственности.
Для этого подписанный договор надо передать в ведомство в трёх экземплярах, проще всего это сделать через МФЦ.
Также в МФЦ нужно предоставить:
- документы, удостоверяющие личность сторон;
- заявление каждой стороны сделки, составленное в свободной форме, с просьбой о регистрации права собственности на обмениваемую квартиру;
- выписки из ЕГРН или свидетельства о госрегистрации, если квартира куплена до 15.07.2016, подтверждающие право собственности на квартиры;
- нотариально удостоверенное согласие супруга, если объект находится в совместной собственности;
- согласие опеки, если в квартире живут несовершеннолетние члены семьи собственника и при этом затрагиваются их права и законные интересы.
- квитанцию об оплате пошлины — при заключении сделки между физлицами она составляет 2 тыс. рублей. Госпошлину платит каждая из сторон, так как у каждой из них в собственности появляется новый объект.
Срок регистрации составляет 5–10 дней. В результате каждая из сторон получит на руки выписку из ЕГРН на новую квартиру, где будет отмечен переход права собственности, и экземпляр договора мены с печатью Росреестра.
Можно ли использовать договор мены для долей в квартире
Обменивать можно не только целую квартиру, но и доли в ней. Но если в обмене участвует доля, то при заключении сделки действуют ограничения, предусмотренные для договора купли-продажи.
Стороны должны:
- заверить сделку у нотариуса;
- предоставить собственникам других долей преимущественное право покупки. То есть сначала надо проинформировать об обмене доли всех собственников, предложить им произвести обмен, получить письменный отказ и только потом можно заключать договор мены с посторонними людьми.
В остальном для мены долей действуют такие же правила, как и для целого объекта:
- доли должны находиться в собственности и не в ветхом жилье;
- если в обмене участвуют несовершеннолетние, нужно разрешение опеки.
В чём разница между договорами мены и дарения
Главное отличие между меной и дарением состоит в том, что мена является возмездной сделкой, в ходе которой которой один товар — квартира, дом, доля — передаётся в собственность другой стороне в обмен на такой же товар.
Договор дарения недвижимости подразумевает её безвозмездную передачу от одного собственника другому.
Нужно ли платить налог при обмене квартирами
С точки зрения налоговой при исполнении договора мены происходит две операции купли-продажи, то есть обе стороны продают свои старые квартиры, получают доход в виде стоимости нового жилья и должны уплатить с него НДФЛ. Тот факт, что доход никогда не существовал в денежной форме, роли тут не играет.
Если же при обмене предусмотрена доплата, то она будет считаться доходом и увеличит налоговую нагрузку на её получателя.
Налог не возникнет, если вы обменяли старую квартиру по истечении минимального срока владения. По общему правилу он составляет 5 лет, но если недвижимость является единственным жильём, или получена в дар от близкого родственника, или куплена по договору ренты, или была приватизирована, то срок сокращается до 3 лет.
Если доход всё-таки возник, его можно уменьшить двумя способами: учесть расходы, понесённые при покупке старого жилья, или воспользоваться налоговым вычетом на 1 млн рублей.
В 2021 году Сергей купил двухкомнатную квартиру за 4 млн рублей, а в 2023 году поменял её на трёшку в соседнем доме стоимостью 5,5 млн рублей. Документы о расходах на покупку двушки у него сохранились, поэтому от заплатит НДФЛ:
(5,5 млн – 4 млн) × 13% = 195 тыс. рублей.
Если бы Сергей не смог подтвердить расходы или не понёс их — например, получив квартиру по договору дарения от бабушки, — то НДФЛ составил бы:
(5,5 млн – 1 млн) × 13% = 585 тыс. рублей.
Но если бы Сергей обменял квартиру в 2026 году, то ему бы не пришлось платить налог на доходы вообще, так как минимальный срок владения объектом уже бы прошёл.
В договоре мены часто не указывается стоимость объектов, так как по общему правилу они равноценны. В этом случае ФНС для определения налоговой базы будет учитывать кадастровую стоимость жилья.
Но даже если занизить цену квартир в договоре, то минимальную стоимость налоговая посчитает как 70% кадастровой стоимости и рассчитает налог, исходя из этой цифры.
Резюмируем
1. Договор мены — это гражданско-правовой документ, по которому стороны обмениваются недвижимостью. В отличие от купли-продажи, вместо денег стороны получают другой объект недвижимости.
2. С точки зрения закона договор мены отличается от договора купли-продажи недвижимости только способом взаиморасчётов.
3. Заключение договора мены позволяет сократить бюрократические процедуры и зарегистрировать взаимный переход права собственности, опираясь на один документ.
4. Документ составляется в письменной форме и включает сведения о сторонах, подробное описание недвижимости, условия обмена, ответственность за скрытые дефекты и распределение расходов на оформление сделки.
5. Объекты мены должны быть юридически чистыми: без арестов, залогов и претензий третьих лиц.
6. По умолчанию подразумевается, что обмениваемое имущество равноценно, но если это не так, мену можно провести с доплатой.
7. Нотариальное заверение договора требуется, если:
- в сделке участвуют несовершеннолетние;
- недвижимость находится в долевой собственности;
- жильё является совместной собственностью супругов.
8. Сделка будет считаться заключённой только после регистрации перехода прав на объекты в Росреестре.
9. От дарения мена отличается возмездным характером сделки.
10. Обе стороны договора мены обязаны уплатить НДФЛ, если не соблюдены сроки минимального владения недвижимостью. Налоговая база рассчитывается от стоимости имущества, указанной в договоре, или от его кадастровой стоимости.
