Инвесторы взяли паузу

Кто-то приобретает апартаменты для собственного проживания, поскольку они дешевле (весной и летом таких покупок было много). Совсем другое дело — инвесторы, главная цель которых — получать доход, поэтому они чаще отдают предпочтение сервисным апартаментам.

Это аналоги гостиниц с управляющей компанией и всеми услугами, которые нужны для краткосрочного, среднесрочного и долгосрочного проживания (включая общепит, фитнес-центр, прачечную и т. п.). Сервисные апарт-отели занимают основную часть рынка апартаментов — более 80%. И именно на них спрос просел больше всего: 35% относительно значений прошлого года.

Фото: апарт-отель Vertical/vk.com

Но это падение отражает общие тенденции. По данным JLL, II квартал 2020 года побил 12-летний антирекорд: объем инвестиций в недвижимость оказался наименьшим. Хуже показатели были только в 2008 году.

Несмотря на опасения инвесторов, в кризисные месяцы сервисные апартаменты продемонстрировали свою эффективность по сравнению с гостиничным сегментом.

«Даже на фоне снижения туристического потока и загрузки они остаются инвестиционно привлекательными, — комментирует руководитель отдела аналитики Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко. — Средняя доходность сервисных апартаментов колеблется в диапазоне 7–12% годовых и зависит от конкретного комплекса и типа аренды».

До пандемии средние цифры доходности апартаментов составляли 10–12% в год. При этом обходилась такая недвижимость на 15–20% дешевле аналогичной по площади квартиры в сопоставимой локации.

Вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева поясняет: «На рынке множество проектов, поэтому и доходность разнится: конечная цифра будет зависеть от точки входа инвестора в проект, концепции и модели управления».

«Помимо опции дистанционной покупки апартаментов с дополнительной скидкой мы предложили потенциальным инвесторам много выгодных условий, — рассказывает генеральный директор VALO Service, управляющей компании комплекса апарт-отелей VALO, Константин Сторожев. — Например, снизили первоначальный взнос, предусмотрели бесплатные «длинные рассрочки» и отсрочку платежей. Часть юнитов мы вывели на рынок по программе гарантированной доходности, которая подразумевает годовую выплату собственнику не менее 360 тыс. рублей».

Фото: VALO

Брать или подождать?

Эксперты полагают, что сегодня инвестировать в апартаменты по-прежнему выгодно. Коронавирусные ограничения — история временная, а Петербург — туристический и деловой центр, так было и так будет. Правда, в ближайшее время надеяться на прежнюю отличную доходность не стоит. Зато есть шанс купить готовый вариант размещения с дисконтом.

В пользу апартаментов говорит и незакрытый вопрос с их статусом. Если они все же будут приравнены к жилью с пропиской, цены на апартаменты вырастут резко и значительно — на 15–20%. По словам специалистов Knight Frank, соответствующие поправки в законодательство могут принять уже до конца этого года.

Что касается выбора конкретного объекта, то, по мнению Светланы Московченко, наиболее ликвидными являются сервисные апартаменты, имеющие хорошую управляющую компанию и расположенные недалеко от метро.

А как хорошо всё начиналось

Апартаменты — довольно новый формат для Петербурга. Если еще четыре года назад объем рынка всех апартаментов в городе составлял около 150 тыс. кв. м, то к началу этого года — уже 400 тыс. кв. м. 

По данным Becar Asset Management, в конце первого полугодия 2020-го в Петербурге было 67 проектов апарт-комплексов, рассчитанных на 31,6 тыс. апартаментов.

Фото: апарт-отель Vertical/vk.com

По подсчетам Knight Frank, к концу первого полугодия 2020-го в свободной продаже в Петербурге находилось 6,3 тыс. юнитов. Несмотря на активный выход в прошлом году новых проектов, переизбытка предложения нет. Более того, ликвидное предложение продолжает сокращаться.

Что касается спроса, то в период карантина он, конечно, просел. Но за счет высоких показателей I квартала (+17% по отношению к аналогичному периоду 2019-го) сильных колебаний не случилось.

Спасительная гибкость

Как апарт-отелям удалось выстоять в непростых условиях? Ответ — гибкость формата и быстрая смена стратегии управления.

Изменилось соотношение между сегментом долго- и краткосрочной аренды. «Мы переориентировали большинство юнитов на удовлетворение спроса в нише долгосрочного проживания. Летом, когда режим строгой самоизоляции был отменен, мы также усилили работу с внутренним туризмом и корпоративными клиентами для заселения больших командировочных групп», — отмечает Константин Сторожев.

Апарт-отели первыми адаптировались к изменениям, подтверждает управляющий директор сети отелей Vertical Анастасия Заболотная.

Среди эффективных подходов эксперты называют постоянную работу с корпоративными клиентами, активное использование рекламы и специальные предложения на следующий сезон.

Фото: sokroma.ru

«Одна из наших стратегий — это ваучеры для тех, у кого не получилось приехать летом этого года, — уточняет совладелец сети апартаментов и отелей Sokroma Дарья Ковалевская. — Мы предоставляем им возможность остановиться у нас следующим летом по ценам 2020 года. Таким образом мы обеспечиваем себе заполняемость, а клиентам — фиксированную цену».

По словам Дарьи Ковалевской, гораздо быстрее и дороже сдаются интересные дизайнерские апартаменты: если номер помимо стандартного набора функций создает атмосферу и дарит впечатления.